Mietminderung wegen kalter Heizung: So gehst du richtig vor

Stand: 21. September 2026. Quellen am Ende des Artikels, Arbeitsweise unter So arbeiten wir.

Kurz und knappWird deine Wohnung in der Heizperiode nicht warm genug, ist sie mangelhaft und die Miete mindert sich nach § 536 BGB. Voraussetzung ist, dass du den Mangel dem Vermieter sofort meldest. Wie hoch die Minderung ist, hängt vom Einzelfall ab. Der Mieterbund nennt als Beispiel 20 bis 30 Prozent bei 16 bis 18 Grad. Wer zu viel kürzt, riskiert die Kündigung. Sicherer ist es, voll unter Vorbehalt zu zahlen.

Erst melden, dann über Geld reden

Die Reihenfolge ist nicht verhandelbar. Nach § 536c BGB musst du einen Mangel, der sich während der Mietzeit zeigt, dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Also sofort, nicht erst nach drei Wochen Frieren.

Versäumst du die Meldung, hat das zwei Folgen:

Du haftest für Schäden, die dadurch entstehen, zum Beispiel wenn aus dem Heizungsproblem ein Wasserschaden wird.
Für die Zeit, in der der Vermieter mangels Kenntnis nichts reparieren konnte, darfst du nicht mindern.

Die Mängelanzeige schickst du am besten per E-Mail oder Brief. Hinein gehören das Datum, ab dem es kalt ist, die betroffenen Räume, gemessene Temperaturen und eine Frist zur Reparatur. Ein Mustertext steht im Artikel zur Mindesttemperatur in der Wohnung. Der Mieterverein zu Hamburg rät, die Raumtemperatur mehrmals täglich zu messen und zu notieren. Dieses Protokoll ist später dein wichtigstes Beweismittel.

Vorher lohnt ein kurzer Check, ob das Problem an deinem Heizkörper liegt. Luft im Heizkörper oder ein festsitzendes Ventil sind kein Minderungsgrund, sondern ein Fall für fünf Minuten Handarbeit. Siehe Heizkörper wird nicht warm.

Wann die Miete sich mindert

Nach § 536 BGB zahlst du bei einem Mangel, der den Gebrauch der Wohnung beeinträchtigt, nur eine angemessen herabgesetzte Miete. Hebt der Mangel die Tauglichkeit ganz auf, schuldest du für diese Zeit gar keine Miete. Unerhebliche Mängel zählen nicht.

Bei der Heizung heißt das nach dem Deutschen Mieterbund: Erreicht die Wohnung in der Heizperiode tagsüber nicht mindestens 20 bis 22 Grad oder fällt die Heizung aus, ist sie mangelhaft. Ob der Vermieter etwas dafür kann, spielt keine Rolle. Das stellt der Mieterbund ausdrücklich klar, auch für Ausfälle durch Fremdeinwirkung.

Wie hoch? Beispiele statt fester Quoten

Einen gesetzlichen Prozentsatz gibt es nicht. Jede Quote ist eine Einzelfallentscheidung: Wie kalt, wie lange, welche Räume, zu welcher Jahreszeit. Die folgenden Zahlen sind Beispiele, die der Deutsche Mieterbund nennt. Sie sind kein Anspruch für deinen Fall.

Situation	Beispiel für eine Minderung	Quelle
Wohnung erreicht nur 16 bis 18 Grad	20 bis 30 Prozent (Einzelfall)	Deutscher Mieterbund
Totalausfall im Winter, Wohnung praktisch unbewohnbar	bis zu 100 Prozent möglich (Einzelfall)	Deutscher Mieterbund

Schon die Spanne von 20 bis 30 Prozent zeigt, wie viel vom Einzelfall abhängt: Dauer, betroffene Räume und wie weit die Temperatur tatsächlich fällt. Genau deshalb ist eine Tabelle aus dem Internet keine Grundlage für deine Überweisung.

Das Risiko: zu viel gekürzt

Wer zu hoch mindert, gerät mit der Differenz in Zahlungsrückstand. Nach § 543 Abs. 2 BGB kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn du

an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon in Verzug bist, oder
über mehr als zwei Termine hinweg einen Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten angesammelt hast.

Dass ein Irrtum dich nicht schützt, hat der Bundesgerichtshof am 11. Juli 2012 entschieden (Az. VIII ZR 138/11). Dort hatten Mieter wegen Schimmel über mehr als ein Jahr gekürzt. Ein Mangel lag aber nicht vor, die Kündigung wegen der Rückstände blieb wirksam, und die Mieter mussten ausziehen. Der BGH stellte klar, dass ein Irrtum über die Ursache eines Mangels den Mieter nicht entlastet.

Der sichere Weg: Zahlung unter Vorbehalt

Derselbe BGH-Fall zeigt auch den Ausweg. Der Mieter kann die Miete unter Vorbehalt zahlen. Dann bleibt die Frage der Minderung offen und kann gerichtlich geklärt werden, ohne dass eine fristlose Kündigung droht.

So gehst du vor:

Mängelanzeige schicken, Frist setzen, Temperaturprotokoll führen.
Miete in voller Höhe überweisen und dem Vermieter schriftlich mitteilen, dass du wegen des gemeldeten Heizungsmangels nur unter Vorbehalt zahlst und die Rückforderung des zu viel Gezahlten vorbehältst.
Beraten lassen, welche Quote in deinem Fall vertretbar ist.
Dann entscheiden, ob du künftig weniger zahlst oder den zu viel gezahlten Betrag zurückforderst.

Welche Temperaturen im Einzelnen gelten, steht im Artikel zur Mindesttemperatur. Wenn du die Wohnung übergangsweise elektrisch heizt, rechnet der Heizlüfter-Rechner die Stromkosten aus.

Kürze die Miete nicht auf eigene Faust. Lass dich vorher beim örtlichen Mieterverein oder der Verbraucherzentrale beraten. Dieser Text erklärt die Rechtslage, ersetzt aber keine Beratung im Einzelfall.

Häufige Fragen

Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?

Nein. Nach § 536 BGB mindert sich die Miete bei einem erheblichen Mangel von selbst. Eine Zustimmung ist nicht nötig. Genau darin liegt aber das Risiko: Ob deine Quote stimmt, stellt im Streit erst ein Gericht fest.

Kann ich auch mindern, wenn der Vermieter nichts für den Ausfall kann?

Ja. Der Deutsche Mieterbund weist darauf hin, dass das Minderungsrecht nicht vom Verschulden des Vermieters abhängt. Es reicht, dass die Wohnung ihren Zweck nicht erfüllt, etwa weil sie im Winter nicht warm wird.

Darf ich rückwirkend mindern, wenn ich den Mangel erst spät gemeldet habe?

Für die Zeit, in der der Vermieter wegen deiner fehlenden Meldung nichts tun konnte, schließt § 536c Abs. 2 BGB die Minderung aus. Ab der Meldung sieht es anders aus. Deshalb gilt: Mangel am selben oder nächsten Tag melden, nicht erst am Monatsende.

Hilft ein Heizlüfter weiter, bis die Heizung repariert ist?

Er macht die Wohnung warm, kostet aber Strom. Was ein Heizlüfter pro Stunde und Tag kostet, rechnet unser Heizlüfter-Rechner aus. Ob der Vermieter dir diese Kosten ersetzen muss, klärst du am besten mit dem Mieterverein.