BGB · Hauptpflichten des Mietvertrags

§ 535 BGB einfach erklärt: Was Vermieter und Mieter schulden

Erklärung geprüft am 22. September 2026. Amtlicher Wortlaut von gesetze-im-internet.de, abgerufen am 22. September 2026.

Kurz gesagt§ 535 BGB legt die Grundpflichten fest. Der Vermieter muss dir die Wohnung in einem Zustand überlassen, in dem du sie wie vereinbart nutzen kannst, und sie während der ganzen Mietzeit so erhalten. Er trägt die Lasten, die auf der Wohnung ruhen. Du zahlst dafür die vereinbarte Miete. Gehört eine Heizung zur Wohnung und fällt sie aus, muss der Vermieter deshalb in der Regel für die Reparatur sorgen.

Absatz für Absatz erklärt

Absatz 1

Der Vermieter muss dich die Wohnung während der Mietzeit nutzen lassen. Er muss sie dir in einem Zustand übergeben, in dem du sie so nutzen kannst, wie es im Vertrag vereinbart ist. Und er muss diesen Zustand während der Mietzeit erhalten. Geht etwas kaputt, das zu diesem Zustand gehört, ist nach dem Wortlaut also grundsätzlich er gefragt. Außerdem trägt er die Lasten, die auf der Wohnung ruhen. Ob und welche Betriebskosten ihr trotzdem auf dich umlegen könnt, regelt eine eigene Vorschrift, § 556 BGB.

Amtlicher Wortlaut

(1) Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen.

Absatz 2

Deine Hauptpflicht ist kurz: Du zahlst dem Vermieter die Miete, die ihr vereinbart habt. Wann du weniger zahlen musst, weil die Wohnung einen Mangel hat, steht nicht hier, sondern in § 536 BGB.

Amtlicher Wortlaut

(2) Der Mieter ist verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.

Quelle des Wortlauts: § 535 BGB auf gesetze-im-internet.de

Was § 535 BGB beim Heizen bedeutet

§ 535 BGB ist der Grundstein des Mietrechts. Viele der folgenden Vorschriften in §§ 536 ff. BGB knüpfen an einen Satz aus Absatz 1 an: Der Vermieter muss die Wohnung in einem Zustand erhalten, in dem du sie wie vereinbart nutzen kannst.

Was das bei einer Heizung konkret heißt, sagt das Gesetz nicht in Zahlen. Der Deutsche Mieterbund nennt als Maßstab in der Heizperiode, die nach seiner Darstellung spätestens am 1. Oktober beginnt, mindestens 20 bis 22 Grad zwischen 6 und 24 Uhr. Nachts reichen nach dem Mieterbund etwa 18 Grad. Fällt die Heizung aus oder schafft sie diese Werte nicht, ist die Wohnung nach dem Mieterbund mangelhaft. Der Vermieter muss dann für Abhilfe sorgen und die Heizung gegebenenfalls reparieren lassen. So lässt sich die Erhaltungspflicht aus § 535 Abs. 1 beim Heizen praktisch verstehen. Im Streitfall entscheidet ein Gericht, was im konkreten Mietverhältnis vertragsgemäß ist. Mehr zu den Werten steht im Artikel zur Mindesttemperatur in der Wohnung.

Was du tun musst, damit der Vermieter handeln kann

Der Vermieter kann nur reparieren, was er kennt. Deshalb verlangt § 536c BGB, dass du einen Mangel, der sich während der Mietzeit zeigt, unverzüglich meldest. Eine Form schreibt das Gesetz dafür nicht vor. Unser Tipp: Melde schriftlich, etwa per E-Mail oder Brief, damit du die Meldung später belegen kannst.

Vorher lohnt ein kurzer Check, ob das Problem an deinem eigenen Heizkörper liegt. Luft im Heizkörper oder ein festsitzender Ventilstift lassen sich manchmal selbst beheben. Wie du das eingrenzt, steht unter Heizkörper wird nicht warm.

Selbst reparieren lassen? Lieber nicht vorschnell

Nach dem Bundesgerichtshof hat der Vermieter grundsätzlich den Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln. Er soll selbst prüfen können, ob ein Mangel besteht, woran er liegt und wie er sich beheben lässt. Der BGH leitet das aus § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB ab, und zwar in einem Fall mit einer Heizung (Urteil vom 16. Januar 2008, VIII ZR 222/06). Die Mieterin hatte nach eigenen Angaben Mängel der Heizung von einem Installateur beseitigen lassen, ohne den Vermieter vorher durch eine Mahnung in Verzug zu setzen. Die Kosten bekam sie nicht erstattet. Wann du ausnahmsweise selbst handeln und die Kosten verlangen darfst, regelt § 536a BGB.

Was aus einer Verletzung der Pflichten folgt

§ 535 BGB beschreibt nur, wer was schuldet. Was passiert, wenn eine Seite ihre Pflicht nicht erfüllt, steht in den folgenden Paragrafen:

Die Heizung ist kaputt: Die Miete mindert sich nach § 536 BGB. Wie hoch, ist eine Einzelfallentscheidung. Beispiele stehen im Ratgeber zur Mietminderung wegen kalter Heizung.
Du hast einen Schaden oder Kosten: Das regelt § 536a BGB.
Die Miete bleibt aus: Dann kann der Vermieter unter den Voraussetzungen von § 543 BGB fristlos kündigen. Das kann auch passieren, wenn du dich bei der Minderung verschätzt hast. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter die Nichtzahlung schon bei Fahrlässigkeit zu vertreten hat, auch wenn er die Ursache eines Mangels falsch einschätzt. Er hat darauf hingewiesen, dass der Mieter bei Zweifeln unter Vorbehalt zahlen kann (Urteil vom 11. Juli 2012, VIII ZR 138/11).

Deine Seite der Pflichten

Absatz 2 wirkt knapp, ist aber der Punkt, an dem Mieter am schnellsten in Schwierigkeiten geraten: Die vereinbarte Miete ist zu zahlen. Eine grundsätzliche Pflicht, die Wohnung warm zu halten, hast du laut Mieterbund nicht, auch nicht im Urlaub. Du musst aber sicherstellen, dass die Wohnung durch Auskühlung keinen Schaden nimmt. Heizt du sparsam, musst du nach dem Mieterbund öfter lüften, damit keine Feuchtigkeitsschäden entstehen.

Dieser Text erklärt den Paragrafen allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem Streit mit dem Vermieter hilft der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale.

Häufige Fragen

Was bedeutet Erhaltungspflicht des Vermieters?

Nach § 535 Abs. 1 BGB muss der Vermieter die Wohnung während der Mietzeit in dem Zustand erhalten, in dem du sie vertragsgemäß nutzen kannst. Geht etwas kaputt, das dazugehört, etwa die Heizung, muss er sich grundsätzlich um die Reparatur kümmern. Damit er handeln kann, muss er davon wissen. Deshalb verlangt § 536c BGB, dass du Mängel unverzüglich meldest.

Muss der Vermieter die Heizung reparieren?

In der Regel ja, wenn die Heizung zur Wohnung gehört und nicht mehr richtig funktioniert, denn er muss den vertragsgemäßen Zustand erhalten (§ 535 Abs. 1 BGB). Der Deutsche Mieterbund sagt: Fällt die Heizung aus oder wird die Wohnung nicht mindestens 20 bis 22 Grad warm, ist sie mangelhaft, und der Vermieter muss für Abhilfe sorgen, gegebenenfalls die Heizung reparieren lassen. Die Gradzahlen sind die Einschätzung des Mieterbunds, sie stehen nicht im Gesetz.

Darf ich die Miete zurückhalten, wenn der Vermieter nicht repariert?

§ 535 BGB selbst regelt das nicht. Bei einem Mangel mindert sich die Miete nach § 536 BGB. Zu viel zu kürzen ist riskant, weil Rückstände zur fristlosen Kündigung nach § 543 BGB führen können. Der Bundesgerichtshof hat darauf hingewiesen, dass du bei Zweifeln unter Vorbehalt zahlen kannst, um deine Rechte klären zu lassen, ohne eine fristlose Kündigung zu riskieren (VIII ZR 138/11). Lass dich vorher beraten.

Was sind die Lasten, die der Vermieter nach § 535 BGB trägt?

Das Gesetz sagt nur, dass der Vermieter die Lasten trägt, die auf der Mietsache ruhen. Ob du bestimmte laufende Kosten trotzdem als Betriebskosten zahlst, hängt nach § 556 BGB davon ab, was ihr im Mietvertrag vereinbart habt.

Muss ich als Mieter selbst heizen?

Eine grundsätzliche Heizpflicht hast du laut Deutschem Mieterbund nicht, auch nicht bei Abwesenheit oder im Urlaub. Du musst aber sicherstellen, dass die Wohnung durch Auskühlung keinen Schaden nimmt. Heizt du sparsam, musst du öfter lüften, damit keine Feuchtigkeitsschäden entstehen.

Quellen

Diese Seite erklärt das Gesetz allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem konkreten Streit helfen der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale.