BGB · Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
§ 543 BGB einfach erklärt: Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund
Erklärung geprüft am . Amtlicher Wortlaut von gesetze-im-internet.de, abgerufen am .
Absatz für Absatz erklärt
Absatz 1
Beide Seiten, du und der Vermieter, können außerordentlich fristlos kündigen, wenn es einen wichtigen Grund gibt. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn es dem Kündigenden nicht zuzumuten ist, das Mietverhältnis bis zum Ende der Kündigungsfrist oder bis zu seinem sonstigen Ende fortzusetzen. Dafür werden alle Umstände des Einzelfalls abgewogen, vor allem ein Verschulden der Beteiligten, und die Interessen beider Seiten.
Amtlicher Wortlaut
(1) Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.
Absatz 2
Hier stehen Beispiele für wichtige Gründe. Nr. 1: Dir wird die Nutzung der Wohnung ganz oder teilweise nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen. Nr. 2: Du verletzt die Rechte des Vermieters erheblich, weil du die Wohnung durch Vernachlässigung der Sorgfalt erheblich gefährdest oder sie unbefugt einem Dritten überlässt. Nr. 3: Du bist mit der Miete in Verzug, und zwar (a) an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil davon, bei Wohnraum heißt das nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB: mehr als eine Monatsmiete, oder (b) in einem Zeitraum über mehr als zwei Termine mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten erreicht. Wird der Vermieter vorher befriedigt, ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgeschlossen. Sie wird unwirksam, wenn du dich durch Aufrechnung von der Schuld befreien konntest und die Aufrechnung unverzüglich nach der Kündigung erklärst.
Amtlicher Wortlaut
(2) Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn 1. dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt oder wieder entzogen wird, 2. der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt oder 3. der Mieter a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.Im Falle des Satzes 1 Nr. 3 ist die Kündigung ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher befriedigt wird. Sie wird unwirksam, wenn sich der Mieter von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt.
Absatz 3
Geht es um die Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist die Kündigung erst zulässig, wenn eine angemessene Frist zur Abhilfe erfolglos abgelaufen ist oder eine Abmahnung nichts gebracht hat. Das ist nicht nötig, wenn Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg versprechen, wenn besondere Gründe die sofortige Kündigung nach Abwägung der Interessen rechtfertigen oder wenn du mit der Miete im Sinne von Absatz 2 Nr. 3 in Verzug bist.
Amtlicher Wortlaut
(3) Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Dies gilt nicht, wenn 1. eine Frist oder Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, 2. die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist oder 3. der Mieter mit der Entrichtung der Miete im Sinne des Absatzes 2 Nr. 3 in Verzug ist.
Absatz 4
Für deine Kündigung wegen fehlender Nutzbarkeit (Absatz 2 Nr. 1) gelten zwei Regeln entsprechend. Nach § 536b stehen dir Rechte grundsätzlich nicht zu, wenn du den Mangel bei Vertragsschluss kanntest; Ähnliches gilt bei grob fahrlässiger Unkenntnis oder wenn du die Wohnung in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalt angenommen hast. Nach § 536d kann sich der Vermieter nicht auf eine Klausel berufen, die deine Rechte ausschließt oder beschränkt, wenn er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Streitet ihr darüber, ob der Vermieter die Wohnung rechtzeitig überlassen oder innerhalb der Frist Abhilfe geschaffen hat, muss er das beweisen.
Amtlicher Wortlaut
(4) Auf das dem Mieter nach Absatz 2 Nr. 1 zustehende Kündigungsrecht sind die §§ 536b und 536d entsprechend anzuwenden. Ist streitig, ob der Vermieter den Gebrauch der Mietsache rechtzeitig gewährt oder die Abhilfe vor Ablauf der hierzu bestimmten Frist bewirkt hat, so trifft ihn die Beweislast.
Quelle des Wortlauts: § 543 BGB auf gesetze-im-internet.de
Was § 543 BGB beim Heizen bedeutet
§ 543 BGB wirkt beim Thema Heizung in zwei Richtungen. Du kannst ihn nutzen, wenn die Wohnung nicht mehr bewohnbar ist. Und er kann dich treffen, wenn du wegen einer kalten Wohnung zu viel Miete kürzt.
Richtung 1: Du kündigst, weil die Wohnung nicht nutzbar ist
Grundlage ist Absatz 2 Nr. 1: Die Nutzung der Wohnung wird dir ganz oder teilweise entzogen. Ob eine ausgefallene Heizung dafür reicht, entscheidet der Einzelfall. Das Gesetz nennt keine Temperatur. Nach dem Deutschen Mieterbund ist eine Wohnung mangelhaft, wenn sie in der Heizperiode zwischen 6 und 24 Uhr nicht mindestens 20 bis 22 Grad erreicht. Ein Mangel allein bedeutet aber nicht automatisch, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist.
In der Regel stehen vor der Kündigung zwei Schritte:
- Mangel melden. Soweit der Vermieter wegen einer fehlenden Meldung keine Abhilfe schaffen konnte, darfst du nach § 536c BGB nicht kündigen, ohne vorher eine Frist zur Abhilfe gesetzt zu haben.
- Frist setzen. Weil es um die Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag geht, verlangt Absatz 3 grundsätzlich eine angemessene Frist zur Abhilfe. Erst wenn sie erfolglos abläuft, ist die Kündigung zulässig. Ausnahmen nennt Absatz 3 Satz 2, etwa wenn eine Frist offensichtlich keinen Erfolg verspricht.
Zwei weitere Punkte: Kanntest du den Mangel schon beim Vertragsschluss, gilt nach Absatz 4 die Regel aus § 536b entsprechend. Dann steht dir dieses Kündigungsrecht grundsätzlich nicht zu. Und für Wohnraum ergänzt § 569 Abs. 1 BGB einen eigenen Grund: Ist die Nutzung der Wohnung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden, liegt für dich ebenfalls ein wichtiger Grund vor, nach dem Wortlaut sogar dann, wenn du diesen Zustand bei Vertragsschluss kanntest. Den Grund musst du nach § 569 Abs. 4 BGB im Kündigungsschreiben angeben.
Die Alternative zur Kündigung ist die Mietminderung nach § 536 BGB. Wie hoch sie ausfällt, ist eine Einzelfallentscheidung, Beispiele stehen im Ratgeber zur Mietminderung wegen kalter Heizung.
Richtung 2: Der Vermieter kündigt wegen Mietrückstand
Hier arbeitet das Gesetz mit festen Schwellen. Ein vereinfachtes Rechenbeispiel mit 800 Euro Monatsmiete:
| Fall | Schwelle | Beispiel |
|---|---|---|
| Abs. 2 Nr. 3 a | zwei Termine in Folge, rückständiger Teil bei Wohnraum mehr als eine Monatsmiete (§ 569 Abs. 3 Nr. 1) | Oktober und November gar nicht gezahlt: 1.600 Euro Rückstand aus zwei Terminen in Folge |
| Abs. 2 Nr. 3 b | Zeitraum über mehr als zwei Termine, Rückstand erreicht zwei Monatsmieten | acht Monate lang je 200 Euro zu wenig gezahlt, zusammen 1.600 Euro |
Bei Teilzahlungen ist Vorsicht geboten. Nach dem Wortlaut von § 569 Abs. 3 Nr. 1 muss der rückständige Teil der Miete eine Monatsmiete übersteigen. Summiert sich der Rückstand aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen auf mehr als eine Monatsmiete, im Beispiel also mehr als 800 Euro, solltest du von einem ernsten Kündigungsrisiko ausgehen und dich sofort beraten lassen.
Das zweite Beispiel ist das typische Muster einer zu hohen Mietminderung. Eine Abmahnung braucht der Vermieter bei Zahlungsverzug im Sinne von Absatz 2 Nr. 3 nach Absatz 3 Satz 2 Nr. 3 nicht. Dass ein Irrtum dich nicht automatisch schützt, zeigt ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11. Juli 2012 (VIII ZR 138/11): Mieter eines Einfamilienhauses hatten wegen Schimmel um 20 Prozent gekürzt, ein Gutachten fand keinen zur Minderung berechtigenden Mangel. Der BGH entschied, dass der Mieter die Nichtzahlung schon bei Fahrlässigkeit zu vertreten hat, auch wenn er die Ursache eines Mangels falsch einschätzt. Weil die Rückstände erst nach Ablauf der Schonfrist ausgeglichen waren, blieb die fristlose Kündigung wirksam. Der BGH wies darauf hin, dass der Mieter bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen kann.
Nachzahlen: was noch hilft
- Vor der Kündigung: Wird der Vermieter befriedigt, bevor er kündigt, ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausgeschlossen (Absatz 2 Satz 2).
- Nach der Kündigung: Bei Wohnraum wird die Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage wegen der fälligen Miete und Nutzungsentschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle dazu verpflichtet. Das gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht länger als zwei Jahren schon eine Kündigung vorausging, die auf diesem Weg unwirksam geworden ist.
- Die Grenze: Die Schonfrist betrifft die fristlose Kündigung. Hat der Vermieter zugleich hilfsweise ordentlich gekündigt, kann diese Kündigung nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist wirken, auch wenn die fristlose Kündigung durch die Nachzahlung unwirksam wird. Das hat der Bundesgerichtshof am 19. September 2018 entschieden (VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). Ob die ordentliche Kündigung im Einzelfall wirksam ist, hängt von ihren eigenen Voraussetzungen ab. Der BGH verwies die Fälle dazu zurück an das Berufungsgericht.
Dieser Text erklärt den Paragrafen allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bevor du selbst kündigst oder wenn du eine Kündigung bekommen hast, hilft der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale.
Häufige Fragen
Ab wie vielen Monatsmieten Rückstand darf der Vermieter fristlos kündigen?
Nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB in zwei Fällen: wenn du an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit der Miete oder einem nicht unerheblichen Teil in Verzug bist, oder wenn sich in einem Zeitraum über mehr als zwei Termine ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten angesammelt hat. Bei Wohnraum ist der rückständige Teil nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB nur dann nicht unerheblich, wenn er eine Monatsmiete übersteigt.
Kann ich fristlos kündigen, wenn die Heizung im Winter ausfällt?
Möglich ist das über § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, wenn dir die Nutzung der Wohnung ganz oder teilweise entzogen ist. In der Regel musst du dem Vermieter aber vorher eine angemessene Frist zur Abhilfe setzen. Ob ein Heizungsausfall reicht, ist eine Einzelfallfrage. Lass dich vorher beraten.
Braucht der Vermieter eine Abmahnung, wenn ich die Miete nicht zahle?
Nein, wenn der Rückstand die Schwellen aus Absatz 2 Nr. 3 erreicht. Nach § 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 3 BGB ist dann weder eine Frist noch eine Abmahnung nötig.
Kann ich die fristlose Kündigung durch Nachzahlen noch abwenden?
Wird der Vermieter befriedigt, bevor er kündigt, ist die Kündigung ausgeschlossen. Danach gibt es bei Wohnraum die Schonfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit der Räumungsklage die fällige Miete und Nutzungsentschädigung erhält oder sich eine öffentliche Stelle zur Zahlung verpflichtet. Hat der Vermieter zugleich hilfsweise ordentlich gekündigt, kann diese Kündigung nach dem BGH trotzdem wirken (VIII ZR 231/17).
Muss in der Kündigung stehen, warum gekündigt wird?
Ja, bei Wohnraum. § 569 Abs. 4 BGB verlangt, dass der wichtige Grund im Kündigungsschreiben angegeben wird.
Quellen
- § 543 BGB (amtlicher Wortlaut)
- § 569 BGB: Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund (Wohnraum)
- § 536b BGB: Kenntnis des Mieters vom Mangel
- § 536d BGB: Vertraglicher Ausschluss von Rechten des Mieters
- § 536c BGB: Mängelanzeige durch den Mieter
- Bundesgerichtshof: Pressemitteilung zu VIII ZR 138/11
- Bundesgerichtshof: Pressemitteilung zu VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17
- Deutscher Mieterbund: Heizperiode gestartet
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