§ 536a BGB einfach erklärt: Schadensersatz und Selbsthilfe

Was § 536a BGB beim Heizen bedeutet

Fällt die Heizung aus, regelt § 536 BGB, dass du weniger Miete zahlst. § 536a BGB geht einen Schritt weiter: Er betrifft Geld, das dir durch den Mangel zusätzlich verloren geht, und Kosten, die du selbst für eine Reparatur ausgibst. Dafür reicht der Mangel allein aber nicht. Das ist ein zentraler Unterschied zur Minderung, die nach dem Deutschen Mieterbund auch dann greift, wenn den Vermieter keine Schuld am Ausfall trifft.

Typische Fragen im Winter:

• Heizlüfter und Strom: Du heizt übergangsweise elektrisch und zahlst dafür mehr Strom. Ob der Vermieter diese Kosten als Schadensersatz nach Absatz 1 übernehmen muss, sagt das Gesetz nicht ausdrücklich. Denkbar ist das nur, wenn einer der drei Fälle vorliegt, zum Beispiel Verzug mit der Reparatur. Ob und in welcher Höhe ein Anspruch besteht, ist eine Einzelfallfrage. Unser Tipp: Heb Kassenbons auf und notiere Stromzählerstände. Was ein Heizlüfter ungefähr kostet, rechnet der Heizlüfter-Rechner aus.
• Selbst einen Installateur rufen: Das ist Absatz 2, die sogenannte Selbstvornahme. Hier ist die Reihenfolge entscheidend.

Die Reihenfolge: melden, auffordern, dann erst selbst handeln

Der Vermieter hat grundsätzlich den Vorrang bei der Beseitigung von Mängeln. So hat es der Bundesgerichtshof formuliert, in einem Fall, der genau zu dieser Seite passt (Urteil vom 16. Januar 2008, VIII ZR 222/06). Eine Mieterin hatte nach eigenen Angaben Mängel der Heizung von einem Installateur beseitigen lassen und die Kosten vom Vermieter verlangt. Sie bekam nichts, weil sie den Vermieter vorher nicht durch eine Mahnung in Verzug gesetzt hatte. Auch über die Geschäftsführung ohne Auftrag und über Schadensersatz nach § 536a Abs. 1 ließ der BGH die Kosten nicht zu.

So kommst du in die Lage, in der Absatz 2 Nr. 1 greifen kann:

1. Mangel melden. Das verlangt § 536c BGB ohnehin, und zwar unverzüglich.
2. Zur Beseitigung auffordern. Nach § 286 Abs. 1 BGB kommt jemand grundsätzlich durch eine Mahnung in Verzug. Genau daran ist die Mieterin im BGH-Fall gescheitert. Unser Tipp: Schreib ausdrücklich, dass der Vermieter den Mangel beseitigen soll, und nenne eine angemessene Frist.
3. Frist abwarten. Auch das ist ein Praxistipp. Nach § 286 Abs. 4 BGB kommt der Vermieter nicht in Verzug, solange die Reparatur wegen eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat. Ob er in deinem Fall in Verzug ist, hängt vom Einzelfall ab.
4. Erst dann beauftragen und nur die erforderlichen Kosten verlangen.

Ohne Verzug bleibt innerhalb von Absatz 2 nur Nr. 2. Dafür muss die umgehende Beseitigung notwendig sein, um den Bestand der Wohnung zu erhalten oder wiederherzustellen. Der Wortlaut stellt also auf den Bestand der Wohnung ab, nicht auf deinen Komfort. Ob das bei dir zutrifft, ist eine Frage für die Beratung.

Sicherheit geht vor

Auch wenn die Voraussetzungen erfüllt sind: Arbeiten an Gasthermen, an der Elektrik oder an der zentralen Heizungsanlage gehören in die Hände eines Fachbetriebs. Was du an deinem eigenen Heizkörper gefahrlos prüfen kannst, steht unter Heizkörper wird nicht warm.

Minderung und Ersatz zusammen denken

Schadensersatz nach § 536a und Minderung nach § 536 schließen sich nicht aus, das sagt Absatz 1 ausdrücklich. Wie viel du mindern kannst, ist eine Einzelfallentscheidung. Beispiele des Deutschen Mieterbunds stehen im Ratgeber zur Mietminderung wegen kalter Heizung. Unser Rat: Zieh Beträge, die du als Schadensersatz für richtig hältst, nicht ohne Beratung von der Miete ab. Stellt sich die Forderung als unbegründet heraus, entsteht ein Rückstand, und Rückstände können zur Kündigung nach § 543 BGB führen.

Dieser Text erklärt den Paragrafen allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bevor du Kosten verlangst oder selbst einen Handwerker beauftragst, hilft der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale.