Wohnung besser heizen

BGB · Mietminderung bei Mängeln

§ 536 BGB einfach erklärt: Wann die Miete sinkt

Erklärung geprüft am . Amtlicher Wortlaut von gesetze-im-internet.de, abgerufen am .

Kurz gesagtHat die Wohnung einen Mangel, der die Nutzung nicht nur unerheblich beeinträchtigt, musst du nach § 536 BGB nur eine angemessen herabgesetzte Miete zahlen, ohne dass der Vermieter zustimmen muss. Ist die Wohnung gar nicht nutzbar, entfällt die Miete für diese Zeit ganz. Wie hoch die Minderung ist, sagt das Gesetz nicht, das entscheidet der Einzelfall. Bei Wohnraum kann der Vertrag das nicht zu deinem Nachteil ändern.

Absatz für Absatz erklärt

Absatz 1

Hat die Wohnung bei der Übergabe einen Mangel oder entsteht einer während der Mietzeit, und beeinträchtigt er die vertragsgemäße Nutzung, sinkt deine Miete kraft Gesetzes. Eine Zustimmung des Vermieters sieht die Vorschrift nicht vor. Ist die Wohnung wegen des Mangels gar nicht nutzbar, schuldest du für diese Zeit keine Miete. Ist sie nur eingeschränkt nutzbar, zahlst du für diese Zeit eine angemessen herabgesetzte Miete. Eine unerhebliche Beeinträchtigung, also eine Kleinigkeit, zählt nicht.

Amtlicher Wortlaut

(1) Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Absatz 1a

Ausnahme für energetische Modernisierungen: Wird die Nutzung durch eine Maßnahme beeinträchtigt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB dient, bleibt diese Beeinträchtigung für die Dauer von drei Monaten außer Betracht. Gemeint sind bauliche Veränderungen, durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird. Das gilt nur, soweit die Beeinträchtigung auf dieser Maßnahme beruht. Nach den drei Monaten gilt wieder die normale Regel aus Absatz 1.

Amtlicher Wortlaut

(1a) Für die Dauer von drei Monaten bleibt eine Minderung der Tauglichkeit außer Betracht, soweit diese auf Grund einer Maßnahme eintritt, die einer energetischen Modernisierung nach § 555b Nummer 1 dient.

Absatz 2

Die Regeln aus Absatz 1 Satz 1 und 2 gelten auch, wenn eine Eigenschaft fehlt, die der Vermieter zugesichert hat, oder wenn sie später wegfällt. Auf Satz 3, der unerhebliche Beeinträchtigungen ausnimmt, verweist Absatz 2 nicht.

Amtlicher Wortlaut

(2) Absatz 1 Satz 1 und 2 gilt auch, wenn eine zugesicherte Eigenschaft fehlt oder später wegfällt.

Absatz 3

Entzieht dir ein Dritter die vertragsgemäße Nutzung ganz oder teilweise, weil er ein Recht an der Wohnung hat, gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend. Du kannst dann also nach denselben Regeln mindern.

Amtlicher Wortlaut

(3) Wird dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen, so gelten die Absätze 1 und 2 entsprechend.

Absatz 4

Bei Wohnungen ist jede Vereinbarung unwirksam, die von diesen Regeln zu deinem Nachteil abweicht. Ein Satz wie „Mietminderung ist ausgeschlossen“ im Mietvertrag gilt also nicht.

Amtlicher Wortlaut

(4) Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum ist eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung unwirksam.

Quelle des Wortlauts: § 536 BGB auf gesetze-im-internet.de

Was § 536 BGB beim Heizen bedeutet

Die häufigste Frage zu diesem Paragrafen im Winter: Ist eine zu kalte Wohnung ein Mangel? Das Gesetz nennt keine Temperatur. Nach dem Deutschen Mieterbund ist die Wohnung mangelhaft, wenn die Heizung ausfällt oder die Wohnung in der Heizperiode zwischen 6 und 24 Uhr nicht mindestens 20 bis 22 Grad erreicht. Dann greift Absatz 1: Für die Zeit, in der es zu kalt ist, musst du nur eine angemessen herabgesetzte Miete zahlen.

Zwei Dinge regelt § 536 BGB dabei nicht, und genau dort passieren die meisten Fehler:

  • Die Höhe. Das Gesetz sagt „angemessen herabgesetzt“ und nennt keine Zahl. Nach dem Deutschen Mieterbund richtet sich die Höhe nach der Schwere der Beeinträchtigung, der Dauer und den konkreten Umständen. Beispiele stehen im Ratgeber zur Mietminderung wegen kalter Heizung.
  • Die Meldung. Soweit der Vermieter wegen einer fehlenden Mängelanzeige keine Abhilfe schaffen konnte, kannst du nicht mindern. Das steht nicht in § 536, sondern in § 536c BGB.

Die Falle: zu viel gekürzt

Weil die Minderung kraft Gesetzes eintritt, gibt es niemanden, der dir vorher bestätigt, dass deine Quote stimmt. Kürzt du zu viel, schuldest du die Differenz. Wächst der Rückstand, droht nach § 543 BGB die fristlose Kündigung. Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Mieter die Nichtzahlung schon bei Fahrlässigkeit zu vertreten hat, auch wenn er die Ursache eines Mangels falsch einschätzt. Zugleich hat er darauf hingewiesen, dass der Mieter bei Zweifeln die Miete unter Vorbehalt zahlen und seine Rechte gerichtlich klären lassen kann, ohne eine fristlose Kündigung zu riskieren (Urteil vom 11. Juli 2012, VIII ZR 138/11).

Absatz 1a und die Klimafrage

Absatz 1a betrifft dich, wenn an deinem Haus eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB läuft, also eine bauliche Veränderung, durch die nachhaltig Endenergie eingespart wird. Beeinträchtigungen, die auf dieser Maßnahme beruhen, bleiben für die Dauer von drei Monaten außer Betracht. Dauert die Beeinträchtigung länger, gilt danach wieder Absatz 1. Beeinträchtigungen aus anderen Ursachen erfasst Absatz 1a nach seinem Wortlaut nicht. Ob eine konkrete Einschränkung unter Absatz 1a fällt, ist im Streitfall eine Frage für die Beratung.

Dieser Text erklärt den Paragrafen allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Vor einer Minderung hilft der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale.

Häufige Fragen

Muss der Vermieter der Mietminderung zustimmen?

Nein. Nach § 536 BGB mindert sich die Miete kraft Gesetzes, eine Zustimmung sieht die Vorschrift nicht vor. Das Risiko liegt aber bei dir: Kürzt du zu viel, gerätst du in Zahlungsrückstand. Der Bundesgerichtshof hat darauf hingewiesen, dass du bei Zweifeln unter Vorbehalt zahlen kannst (VIII ZR 138/11). Lass dich vorher beraten.

Um wie viel Prozent darf ich bei kalter Heizung mindern?

Einen festen Prozentsatz nennt § 536 BGB nicht. Der Deutsche Mieterbund nennt als Beispiel 20 bis 30 Prozent, wenn die Wohnung nur 16 bis 18 Grad warm wird. Das ist eine Einzelfallentscheidung, kein fester Anspruch.

Gilt § 536 BGB auch, wenn der Vermieter nichts für den Mangel kann?

Ja. Ein Verschulden des Vermieters verlangt § 536 BGB nicht. Der Deutsche Mieterbund betont, dass du auch dann mindern kannst, wenn etwa Sabotage die Heizung lahmlegt und den Vermieter keine Schuld trifft. Schadensersatz ist eine andere Frage, die regelt § 536a BGB.

Muss ich den Mangel vorher melden?

Ja. Zeigt sich ein Mangel während der Mietzeit, musst du ihn nach § 536c BGB unverzüglich anzeigen. Soweit der Vermieter wegen der fehlenden Meldung keine Abhilfe schaffen konnte, kannst du nicht mindern.

Quellen

  1. § 536 BGB (amtlicher Wortlaut)
  2. § 536c BGB: Mängelanzeige durch den Mieter
  3. § 555b BGB: Modernisierungsmaßnahmen
  4. Bundesgerichtshof: Pressemitteilung zu VIII ZR 138/11
  5. Deutscher Mieterbund: Heizperiode gestartet
  6. Deutscher Mieterbund: Strom- und Heizungsausfall durch Sabotage

Diese Seite erklärt das Gesetz allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem konkreten Streit helfen der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale.

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