Wohnung besser heizen

BGB · Mieterhöhung nach Modernisierung

§ 559 BGB einfach erklärt: Wie stark die Miete nach Modernisierung steigen darf

Erklärung geprüft am . Amtlicher Wortlaut von gesetze-im-internet.de, abgerufen am .

Kurz gesagtNach einer Modernisierung nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6 darf die Jahresmiete um 8 Prozent der Kosten für deine Wohnung steigen, ohne Erhaltungsanteil. Die Monatsmiete darf dadurch in sechs Jahren um höchstens 3 Euro pro m² steigen, bei einer Miete unter 7 Euro pro m² um höchstens 2 Euro. Für eine neue Heizungsanlage gilt insoweit 0,50 Euro pro m² (§ 559 Abs. 3a, § 559e). Eine Härte kann die Erhöhung ausschließen.

Absatz für Absatz erklärt

Absatz 1

Hat der Vermieter eine Modernisierung nach § 555b Nr. 1 (Energie sparen), 3 (Wasser sparen), 4 (Gebrauchswert erhöhen), 5 (Wohnverhältnisse verbessern) oder 6 (nicht vom Vermieter zu vertretende Gründe) durchgeführt, darf er die Jahresmiete um 8 Prozent der Kosten erhöhen, die auf deine Wohnung entfallen. Für einen erstmaligen Glasfaseranschluss (Nr. 4a) gilt das nur, wenn du deinen Internetanbieter frei wählen kannst und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt nach § 72 Telekommunikationsgesetz über die Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.

Amtlicher Wortlaut

(1) Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Im Fall des § 555b Nummer 4a ist die Erhöhung nur zulässig, wenn der Mieter seinen Anbieter von öffentlich zugänglichen Telekommunikationsdiensten über den errichteten Anschluss frei wählen kann und der Vermieter kein Bereitstellungsentgelt gemäß § 72 des Telekommunikationsgesetzes als Betriebskosten umlegt oder umgelegt hat.

Absatz 2

Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung oder Instandsetzung) erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den umlagefähigen Kosten. Wo nötig, werden sie geschätzt. Dabei ist angemessen zu berücksichtigen, wie abgenutzt die erneuerten Bauteile und Einrichtungen schon waren. Wird also ein bereits stark abgenutztes Bauteil im Zuge der Modernisierung erneuert, geht der Anteil, der auf die ohnehin nötige Erhaltung entfällt, nicht in die Mieterhöhung ein.

Amtlicher Wortlaut

(2) Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten nach Absatz 1; sie sind, soweit erforderlich, durch Schätzung zu ermitteln. Dabei ist der Abnutzungsgrad der Bauteile und Einrichtungen, die von einer modernisierenden Erneuerung erfasst werden, angemessen zu berücksichtigen.

Absatz 3

Werden mehrere Wohnungen modernisiert, etwa bei einer Fassadendämmung am ganzen Haus, muss der Vermieter die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen verteilen. Du zahlst nur für den Anteil, der auf deine Wohnung fällt.

Amtlicher Wortlaut

(3) Werden Modernisierungsmaßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

Absatz 3a

Die Kappungsgrenze: Durch Modernisierungserhöhungen darf deine Monatsmiete innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche steigen. Lag deine Monatsmiete vor der Erhöhung unter 7 Euro pro Quadratmeter, sind es höchstens 2 Euro. Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558) oder wegen Betriebskosten (§ 560) zählen hier nicht mit. Wird die Modernisierung durch Einbau oder Aufstellen einer Heizungsanlage zur Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt, berechtigt sie zu einer Erhöhung nach Absatz 1 und erfüllt sie zugleich § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a, darf die Monatsmiete insoweit um höchstens 0,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen. Die Grenzen von 3 und 2 Euro aus Satz 1 und 2 bleiben daneben bestehen.

Amtlicher Wortlaut

(3a) Bei Erhöhungen der jährlichen Miete nach Absatz 1 darf sich die monatliche Miete innerhalb von sechs Jahren, von Erhöhungen nach § 558 oder § 560 abgesehen, nicht um mehr als 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die monatliche Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche, so darf sie sich abweichend von Satz 1 nicht um mehr als 2 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Sind bei einer Modernisierungsmaßnahme, die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt wird und die zu einer Erhöhung der jährlichen Miete nach Absatz 1 berechtigt, zugleich die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a erfüllt, so darf sich die monatliche Miete insoweit um nicht mehr als 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen; die Sätze 1 und 2 bleiben unberührt.

Absatz 4

Die Erhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie für dich eine Härte wäre, die auch mit Blick auf die berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Dabei werden auch die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten berücksichtigt. Keine Abwägung gibt es, wenn die Wohnung nur in einen allgemein üblichen Zustand versetzt wurde (Satz 2 Nr. 1) oder wenn die Maßnahme auf Umständen beruht, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte (Satz 2 Nr. 2). Von Satz 2 Nr. 2 macht das Gesetz eine Ausnahme: Erfüllt die Maßnahme auch § 555b Nr. 1 oder Nr. 1a und wurde sie durch Einbau oder Aufstellen einer Heizungsanlage zur Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt, findet die Härteabwägung trotzdem statt.

Amtlicher Wortlaut

(4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn 1. die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder 2. die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte, es sei denn, die Modernisierungsmaßnahme erfüllt auch die Voraussetzungen des § 555b Nummer 1 oder Nummer 1a und wurde mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude durchgeführt.

Absatz 5

Härtegründe zählen nur, wenn du sie rechtzeitig nach § 555d Abs. 3 bis 5 mitgeteilt hast. Die Grundregel dort: bis zum Ende des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform. Diese Frist läuft nur, wenn die Ankündigung den Regeln des § 555c entspricht. Ausnahmen für verspätete Mitteilungen regelt § 555d Abs. 4 und 5. Die Ausschlussfrist gilt nach Absatz 5 außerdem nicht, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Amtlicher Wortlaut

(5) Umstände, die eine Härte nach Absatz 4 Satz 1 begründen, sind nur zu berücksichtigen, wenn sie nach § 555d Absatz 3 bis 5 rechtzeitig mitgeteilt worden sind. Die Bestimmungen über die Ausschlussfrist nach Satz 1 sind nicht anzuwenden, wenn die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.

Absatz 6

Vereinbarungen, die von diesen Regeln zu deinem Nachteil abweichen, sind unwirksam. Eine Vereinbarung, die zum Beispiel eine höhere Umlage als 8 Prozent erlaubt, ist also unwirksam.

Amtlicher Wortlaut

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

Quelle des Wortlauts: § 559 BGB auf gesetze-im-internet.de

Klimaschutz mit Preisschild

Eine gedämmte Fassade oder eine neue Heizung spart Energie und bei Gas oder Öl auch CO2. § 559 BGB regelt, was das für deine Miete bedeutet: Der Vermieter darf die Jahresmiete um einen Teil der Kosten erhöhen. Ein Ende dieser Erhöhung sieht das Gesetz nicht vor. Welche Maßnahmen als Modernisierung gelten, steht in § 555b BGB.

Die Formel ist einfach: 8 Prozent der Kosten für deine Wohnung pro Jahr, geteilt durch zwölf ergibt die Erhöhung pro Monat. Nicht zu diesen Kosten gehören:

  • Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären (Absatz 2),
  • Kosten, die du oder ein Dritter für dich übernommen hat oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden (§ 559a Abs. 1).

Zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten senken den Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung (§ 559a Abs. 2).

Rechenbeispiel mit ausgedachten Zahlen

Die Zahlen sind erfunden und dienen nur der Veranschaulichung. Du wohnst auf 70 Quadratmetern und zahlst 8 Euro pro Quadratmeter kalt, also 560 Euro. Das Haus wird gedämmt. In den sechs Jahren davor gab es keine Modernisierungserhöhung. Die Beträge in der ersten Spalte sind die Kosten, die nach allen Abzügen auf deine Wohnung entfallen.

Kosten deiner Wohnung nach Abzügen 8 Prozent pro Jahr pro Monat pro m² zulässige Erhöhung
20.000 Euro 1.600 Euro 133,33 Euro 1,90 Euro 133,33 Euro
40.000 Euro 3.200 Euro 266,67 Euro 3,81 Euro 210,00 Euro (Grenze 3 Euro × 70 m²)

Läge deine Miete vor der Erhöhung unter 7 Euro pro Quadratmeter, wäre bei 2 Euro pro Quadratmeter Schluss, also bei 140 Euro im Monat. Die Grenze von 0,50 Euro pro Quadratmeter spielt in diesem Beispiel keine Rolle, weil keine Heizungsanlage eingebaut wird.

Ob sich das für dich rechnet, hängt davon ab, wie stark deine Heizkosten sinken. Das Gesetz nennt dafür keine Zahl, und die Erhöhung hängt nicht von deiner Ersparnis ab. Den Verbrauch vorher und nachher siehst du in der Heizkostenabrechnung, die du nach den Regeln der Heizkostenverordnung prüfen kannst. Bei Gas oder Öl kann sich nach einer Dämmung auch die CO2-Kostenaufteilung verschieben: Sinkt der CO2-Ausstoß pro Quadratmeter unter die Grenze einer Stufe, trägt der Vermieter einen kleineren Prozentanteil der dann niedrigeren CO2-Kosten.

Heizungstausch: § 559e

Für den Einbau einer Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1a gibt es eine eigene Vorschrift, § 559e BGB. Erfüllt die Maßnahme dem Grunde nach die Voraussetzungen für öffentliche Zuschüsse und hat der Vermieter Drittmittel in Anspruch genommen, darf er die Jahresmiete um 10 Prozent der Kosten abzüglich dieser Drittmittel erhöhen. Als Erhaltungskosten fallen dabei pauschal 15 Prozent heraus, außer soweit Kosten durch den Einbau einer Heizungsanlage nach § 43 Gebäudemodernisierungsgesetz entstanden sind (Gas, Heizöl oder Flüssiggas). Erfolgt trotz Förderfähigkeit keine Förderung, darf der Vermieter nach Maßgabe von § 559 erhöhen.

Für die Maßnahme nach Nr. 1a darf die Monatsmiete um höchstens 0,50 Euro pro Quadratmeter in sechs Jahren steigen (§ 559e Abs. 3). Eine entsprechende Grenze enthält § 559 Abs. 3a Satz 3 für Heizungseinbauten, die nach § 559 umgelegt werden und zugleich § 555b Nr. 1 oder 1a erfüllen. Kommen weitere Modernisierungen hinzu, dürfen die Grenzen von 3 und 2 Euro insgesamt nicht überschritten werden.

Der Härteeinwand

Absatz 4 ist dein wichtigstes Werkzeug, wenn du dir die höhere Miete nicht leisten kannst. Er hat aber eine Frist, und die beginnt schon mit der Modernisierungsankündigung, nicht erst mit der Mieterhöhung: Härtegründe musst du bis zum Ende des Folgemonats in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3).

Wie abgewogen wird, hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 9. Oktober 2019 entschieden (VIII ZR 21/19). Ein Mieter lebte seit seinem fünften Lebensjahr in einer knapp 86 Quadratmeter großen Wohnung in Berlin und bezog Arbeitslosengeld II. Nutzt ein Mieter gemessen an seinen wirtschaftlichen Verhältnissen und Bedürfnissen eine viel zu große Wohnung, fließt das zu seinen Lasten in die Abwägung ein. Eine Wohnung ist aber nicht schon deshalb zu groß, weil sie die Flächengrenzen für Sozialleistungen überschreitet. Ob sie für die Bedürfnisse des Mieters deutlich zu groß ist, hängt von allen Umständen des Einzelfalls ab, etwa auch von der Verwurzelung in der Wohnung und der Gesundheit.

Dasselbe Urteil betrifft die Ausnahmen in Absatz 4 Satz 2. „Allgemein üblich“ ist ein Zustand nach dem Bundesgerichtshof, wenn er bei mindestens zwei Dritteln vergleichbarer Gebäude gleichen Alters in der Region anzutreffen ist. Und die Ausnahme „nicht zu vertreten“ greift danach nur, wenn sich der Vermieter der Maßnahme aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften nicht entziehen kann. Die Sache ging zur weiteren Klärung an das Landgericht zurück.

Was du tun kannst

  1. Ankündigung prüfen: Sie muss nach § 555c Abs. 1 die erwartete Mieterhöhung und die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten nennen, wenn der Vermieter die Miete nach § 559 oder § 559c erhöhen will.
  2. Frist notieren: Ende des Monats nach Zugang. Bis dahin Härtegründe in Textform mitteilen.
  3. Erhöhungserklärung prüfen: Sind Erhaltungsanteil und Fördermittel abgezogen? Stimmen die Grenzen von 3, 2 oder 0,50 Euro pro Quadratmeter?

Dieser Text erklärt den Paragrafen allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einer Modernisierungsankündigung oder Mieterhöhung hilft der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale.

Häufige Fragen

Wie viel darf die Miete nach einer Dämmung steigen?

Pro Jahr 8 Prozent der Kosten, die auf deine Wohnung entfallen. Nicht dazu gehören Kosten, die für Erhaltung erforderlich gewesen wären (§ 559 Abs. 2), und nach § 559a zum Beispiel Kosten, die mit öffentlichen Zuschüssen gedeckt wurden. Die Monatsmiete darf dadurch innerhalb von sechs Jahren um höchstens 3 Euro pro Quadratmeter steigen, bei einer Ausgangsmiete unter 7 Euro pro Quadratmeter um höchstens 2 Euro.

Wie viel darf der Vermieter nach einem Heizungstausch umlegen?

Für den Einbau einer Heizungsanlage nach § 555b Nr. 1a darf die Monatsmiete insoweit um höchstens 0,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen (§ 559e Abs. 3), bei 70 Quadratmetern also um höchstens 35 Euro im Monat. Erfüllt die Maßnahme dem Grunde nach die Voraussetzungen für öffentliche Zuschüsse und hat der Vermieter Drittmittel in Anspruch genommen, erlaubt § 559e BGB 10 Prozent der Kosten abzüglich dieser Drittmittel. Dabei gelten pauschal 15 Prozent als Erhaltungskosten und fallen heraus. Das gilt nicht, soweit Kosten durch den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne von § 43 Gebäudemodernisierungsgesetz (Gas, Heizöl oder Flüssiggas) entstanden sind. Kommen weitere Modernisierungen hinzu, gelten zusätzlich die Grenzen von 3 und 2 Euro.

Ab wann muss ich die höhere Miete zahlen?

Nach § 559b Abs. 2 BGB ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erhöhungserklärung. Hat der Vermieter die Modernisierung nicht nach § 555c Abs. 1 und 3 bis 5 angekündigt oder liegt die tatsächliche Erhöhung mehr als 10 Prozent über der angekündigten, verlängert sich diese Frist um sechs Monate.

Was muss in der Mieterhöhungserklärung stehen?

Sie muss in Textform kommen, die Erhöhung aus den entstandenen Kosten berechnen und nach §§ 559 und 559a erläutern (§ 559b Abs. 1). Nach dem Bundesgerichtshof reicht es formal aus, wenn der Vermieter die Kosten einer Maßnahme als Gesamtsumme nennt und den enthaltenen Instandsetzungsanteil durch eine Quote oder einen Betrag kenntlich macht. Eine Aufschlüsselung nach Gewerken ist grundsätzlich nicht nötig (Urteile vom 20. Juli 2022, VIII ZR 337/21 u. a.). Ob die Beträge stimmen, ist eine eigene Frage. Dafür hast du ein Recht auf Auskunft und Einsicht in die Belege.

Ist die Modernisierungsumlage nach sechs Jahren wieder weg?

Nach geltendem Recht nicht. Die sechs Jahre in Absatz 3a sind der Zeitraum für die Kappungsgrenze, keine Laufzeit der Erhöhung. Ein Ende der Erhöhung sieht § 559 nicht vor. Auch der Deutsche Mieterbund beschreibt die Umlage als dauerhaft. Ob der Gesetzgeber das künftig ändert, ist offen.

Quellen

  1. § 559 BGB: Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen (amtlicher Wortlaut)
  2. § 559e BGB: Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage
  3. § 43 GModG: Einbau einer Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird
  4. § 555b BGB: Modernisierungsmaßnahmen
  5. § 555c BGB: Ankündigung von Modernisierungsmaßnahmen
  6. § 555d BGB: Duldung von Modernisierungsmaßnahmen, Ausschlussfrist
  7. § 559a BGB: Anrechnung von Drittmitteln
  8. § 559b BGB: Geltendmachung der Erhöhung
  9. § 559c BGB: Vereinfachtes Verfahren
  10. Bundesgerichtshof: Pressemitteilung zu VIII ZR 21/19 (Härtefallabwägung)
  11. Bundesgerichtshof: Pressemitteilung zu VIII ZR 337/21 (Mieterhöhungserklärung)
  12. Deutscher Mieterbund: BGH stärkt Mieterrechte bei Modernisierungs-Mieterhöhungen
  13. Deutscher Mieterbund: GEG, was bedeuten die neuen Regelungen für Mieterinnen und Mieter
  14. CO2-Kostenaufteilungsgesetz, Anlage: Stufenmodell für Wohngebäude

Diese Seite erklärt das Gesetz allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem konkreten Streit helfen der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale.

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