BGB · Modernisierungsmaßnahmen

§ 555b BGB einfach erklärt: Welche Baumaßnahmen Modernisierung sind

Erklärung geprüft am 22. September 2026. Amtlicher Wortlaut von gesetze-im-internet.de, abgerufen am 22. September 2026.

Kurz gesagt§ 555b BGB legt fest, welche baulichen Veränderungen als Modernisierung gelten. Die Liste hat neun Punkte, darunter die energetische Modernisierung (Nr. 1, zum Beispiel Dämmung), der Einbau einer Heizungsanlage (Nr. 1a) und Klimaschutz (Nr. 2). Von der Nummer hängt unter anderem ab, ob du in den ersten drei Monaten der Bauarbeiten mindern darfst und nach welcher Vorschrift die Miete danach steigen darf.

Absatz für Absatz erklärt

Wortlaut

Modernisierung ist eine bauliche Veränderung, die einen dieser Zwecke erfüllt: Nr. 1 spart in Bezug auf deine Wohnung dauerhaft Endenergie ein (energetische Modernisierung). Nr. 1a ist der Einbau oder das Aufstellen einer Heizungsanlage im Sinne von § 42 Gebäudemodernisierungsgesetz. Nr. 2 spart dauerhaft nicht erneuerbare Primärenergie ein oder schützt dauerhaft das Klima, aber nur, wenn nicht schon Nr. 1 vorliegt. Nr. 3 senkt dauerhaft den Wasserverbrauch. Nr. 4 erhöht dauerhaft den Gebrauchswert der Wohnung. Nr. 4a schließt die Wohnung erstmals per Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität an. Nr. 5 verbessert auf Dauer die allgemeinen Wohnverhältnisse. Nr. 6 sind Maßnahmen aus Gründen, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind. Nr. 7 schafft neuen Wohnraum.

Amtlicher Wortlaut

Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 1a. durch die eine Heizungsanlage im Sinne des § 42 des Gebäudemodernisierungsgesetzes vom 8. August 2020 (BGBl. I S. 1728), das zuletzt durch Artikel 4 des Gesetzes vom 23. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226) geändert worden ist, in der jeweils geltenden Fassung, eingebaut oder aufgestellt wird, 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird, 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird, 4a. durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden, 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.

Quelle des Wortlauts: § 555b BGB auf gesetze-im-internet.de

Warum die Nummer so wichtig ist

§ 555b BGB ist eine Liste. Sie klingt trocken, hat aber Folgen für dich als Mieter. Ob überhaupt eine Modernisierung vorliegt, entscheidet darüber, ob der Vermieter nach § 555c ankündigen muss und ob du nach § 555d dulden musst. Unter welche Nummer die Maßnahme fällt, entscheidet unter anderem darüber, ob du in den ersten drei Monaten der Bauarbeiten mindern darfst und ob und nach welcher Vorschrift die Miete danach steigen darf. Steht in einer Modernisierungsankündigung nur „Modernisierung“ ohne Einordnung, lohnt die Nachfrage.

Nr. 1: energetische Modernisierung

Nr. 1 erfasst bauliche Veränderungen, die in Bezug auf deine Wohnung dauerhaft Endenergie einsparen. Typische Beispiele sind eine Fassaden- oder Dachdämmung. Für das Klima ist das die interessanteste Nummer: Weniger Energieverbrauch heißt bei Gas- oder Ölheizung weniger CO2.

Für dich hat Nr. 1 zwei Seiten:

Minderung: Nach § 536 Abs. 1a BGB bleibt eine Beeinträchtigung, die durch eine Maßnahme nach Nr. 1 entsteht, drei Monate lang außer Betracht. Lärm und Staub von diesen Arbeiten berechtigen in dieser Zeit also nicht zur Minderung. Dauert es länger, gelten ab dann wieder die normalen Regeln.
Miete: Nr. 1 gehört zu den Maßnahmen, nach denen der Vermieter die Miete nach § 559 BGB erhöhen darf, um 8 Prozent der für deine Wohnung aufgewendeten Kosten im Jahr, mit Obergrenzen.

Der Gegenposten: Wird weniger Endenergie verbraucht, kann auch weniger Brennstoff in deiner Heizkostenabrechnung landen. Wie viel du sparst, sagt das Gesetz nicht. Die 8 Prozent aus § 559 richten sich nach den Kosten der Maßnahme, nicht nach deiner Ersparnis. Den Verbrauch siehst du in der Heizkostenabrechnung, deren Regeln in der Heizkostenverordnung stehen.

Bei Gas oder Öl hängt außerdem die Aufteilung der CO2-Kosten vom CO2-Ausstoß pro Quadratmeter ab. Sinkt er so weit, dass das Haus in eine niedrigere Stufe des CO2-Kostenaufteilungsgesetzes rutscht, trägt der Vermieter einen kleineren Prozentanteil und du einen größeren. Die CO2-Kosten insgesamt sind dann aber auch niedriger. Mehr dazu unter CO2-Kostenaufteilung.

Nr. 1a: neue Heizungsanlage

Nr. 1a ist der Einbau oder das Aufstellen einer Heizungsanlage im Sinne von § 42 Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG). § 42 nennt zehn Optionen für den Ersatz einer Heizung, von der Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung über die Wärmepumpe und Solarthermie bis zur Hausübergabestation für ein Wärmenetz.

Für die Miete nach einem solchen Einbau gilt § 559e BGB. Erfüllt die Maßnahme dem Grunde nach die Voraussetzungen für öffentliche Zuschüsse und hat der Vermieter Drittmittel in Anspruch genommen, darf er die Jahresmiete um 10 Prozent der Kosten erhöhen, abzüglich dieser Drittmittel. Erfolgt trotz Förderfähigkeit keine Förderung, darf er nach Maßgabe von § 559 erhöhen. Für die Maßnahme nach Nr. 1a darf die Monatsmiete um höchstens 0,50 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen (§ 559e Abs. 3).

Nr. 2: Klimaschutz ohne Einsparung in deiner Wohnung

Nr. 2 greift, wenn nicht erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima geschützt wird, aber keine energetische Modernisierung nach Nr. 1 vorliegt. Auch solche Maßnahmen musst du nach § 555d grundsätzlich dulden. Auffällig: § 559 Abs. 1 nennt Nr. 2 nicht. Nach dem Wortlaut erlaubt eine Maßnahme, die nur unter Nr. 2 fällt, also keine Mieterhöhung nach § 559. Fällt dieselbe Maßnahme zugleich unter eine andere Nummer, etwa Nr. 1a, gelten die Regeln für diese Nummer.

Was du nach einer Ankündigung tun kannst

Der Vermieter muss eine Modernisierung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform ankündigen (§ 555c Abs. 1). Darin stehen Art und voraussichtlicher Umfang, voraussichtlicher Beginn und Dauer und, wenn er die Miete nach § 559 oder § 559c erhöhen will, der Betrag der erwarteten Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten. Für Maßnahmen, die nur unerheblich auf die Wohnung einwirken und nur zu einer unerheblichen Mieterhöhung führen, gilt das nicht (§ 555c Abs. 4).

Ab Zugang läuft eine kurze Frist: Härtegründe musst du bis zum Ende des Folgemonats in Textform mitteilen (§ 555d Abs. 3). In derselben Frist kannst du außerordentlich kündigen, zum Ende des übernächsten Monats (§ 555e Abs. 1). Hat der Vermieter in der Ankündigung nicht auf Form und Frist des Härteeinwands hingewiesen, brauchst du beides für die Härtemitteilung nicht einzuhalten. Härtegründe gegen die Mieterhöhung musst du dann aber spätestens bis zum Beginn der Arbeiten mitteilen (§ 555d Abs. 5).

Dieser Text erklärt den Paragrafen allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Hast du eine Modernisierungsankündigung bekommen, hilft der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale, und zwar am besten, bevor die Frist abläuft.

Häufige Fragen

Ist ein Heizungstausch eine Modernisierung?

Ja, wenn eine Heizungsanlage im Sinne von § 42 Gebäudemodernisierungsgesetz eingebaut oder aufgestellt wird (§ 555b Nr. 1a). § 42 nennt als Optionen unter anderem Wärmepumpen, Solarthermie, Hausübergabestationen für ein Wärmenetz, aber auch Gas-, Öl- und Flüssiggasheizungen. Eine bloße Reparatur der alten Heizung ist dagegen Instandsetzung, also Erhaltung nach § 555a. Für die Mieterhöhung nach einem Einbau nach Nr. 1a enthält § 559e BGB eigene Regeln.

Darf der Vermieter nach jeder Modernisierung die Miete erhöhen?

Nein. § 559 Abs. 1 BGB nennt nur Maßnahmen nach § 555b Nr. 1, 3, 4, 5 oder 6, für Glasfaser (Nr. 4a) nur unter Bedingungen. Nr. 1a, Nr. 2 und Nr. 7 stehen dort nicht. Für den Heizungseinbau nach Nr. 1a regelt § 559e eine eigene Erhöhung. Spart eine neue Heizung zugleich Endenergie (Nr. 1), kommt auch § 559 in Betracht.

Was ist der Unterschied zwischen Modernisierung und Instandhaltung?

Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB dienen der Instandhaltung oder Instandsetzung der Wohnung. Modernisierung nach § 555b ist eine der dort aufgezählten baulichen Veränderungen. Der Unterschied zählt beim Geld: Kosten, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, gehören nach § 559 Abs. 2 nicht zu den Kosten, aus denen der Vermieter die Mieterhöhung berechnen darf.

Muss ich eine Dämmung dulden, auch wenn es laut wird?

Grundsätzlich ja, § 555d Abs. 1 BGB verpflichtet dich zur Duldung. Ausnahme ist eine Härte für dich, deine Familie oder deinen Haushalt, die auch unter Würdigung der Interessen des Vermieters, der anderen Mieter sowie von Energieeinsparung und Klimaschutz nicht zu rechtfertigen ist. Die spätere Mieterhöhung zählt bei dieser Abwägung nicht mit, sie wird erst nach § 559 Abs. 4 geprüft. Härtegründe musst du bis zum Ende des Monats nach Zugang der Ankündigung in Textform mitteilen. Die Frist läuft nur, wenn die Ankündigung den Regeln des § 555c entspricht.

Darf ich während der Bauarbeiten die Miete mindern?

Bei einer Maßnahme, die einer energetischen Modernisierung nach Nr. 1 dient, bleibt eine dadurch verursachte Beeinträchtigung nach § 536 Abs. 1a BGB drei Monate lang außer Betracht. Danach gelten die normalen Minderungsregeln. Für andere Modernisierungen enthält das Gesetz diese Sperre nicht. Ob und wie viel du mindern kannst, ist eine Frage des Einzelfalls.

Quellen

Diese Seite erklärt das Gesetz allgemein und ersetzt keine Rechtsberatung. Bei einem konkreten Streit helfen der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale.