Schimmel in der Wohnung: Was du selbst tun darfst und was der Vermieter muss

Schimmel ist kein Schönheitsfehler

Schimmelpilze gehören in den Wald und auf manchen Käse, aber nicht an die Schlafzimmerwand. Das Umweltbundesamt erklärt, warum: Sporen und Stoffwechselprodukte der Pilze können, wenn du sie einatmest, allergische und reizende Reaktionen auslösen. Ab welcher Konzentration in der Luft es gesundheitlich kritisch wird, ist nach Darstellung des Amts bisher nicht geklärt, Grenzwerte gibt es deshalb nicht. Als besonders anfällig nennt das Umweltbundesamt Menschen mit ausgeprägter Abwehrschwäche, Mukoviszidose oder Asthma. Wer sich Sorgen um seine Gesundheit macht, geht zur Hausärztin oder zum Hausarzt.

Nicht jeder Fleck ist gleich ein Notfall. Wegwischen und vergessen ist trotzdem keine Strategie. Das Umweltbundesamt sagt es deutlich: Wird die Ursache der Feuchtigkeit nicht gefunden und beseitigt, kommt der Schimmel wieder.

Die Ursache: feuchte Luft trifft kalte Wand

Schimmel braucht Wasser. In der Wohnung kommt es meist aus der Luft. Kochen, Duschen, Wäschetrocknen und Atmen setzen ständig Wasserdampf frei, allein ein Mensch gibt nachts laut Verbraucherzentrale bis zu einem halben Liter Wasserdampf ab. co2online nennt für einen Erwachsenen sogar bis zu einem Liter pro Nacht. Die Quellen gehen hier also auseinander, die Größenordnung ist trotzdem klar. Als Warnschwelle nennt die Verbraucherzentrale eine relative Luftfeuchte von dauerhaft mehr als 60 Prozent. Welche Werte im Alltag normal sind und wie du richtig misst, steht im Artikel zur Luftfeuchtigkeit in der Wohnung.

Die Feuchte allein reicht aber selten. Kritisch wird es dort, wo die Luft abkühlt: an schlecht gedämmten Außenwänden, in Raumecken und hinter großen Möbeln. Das Umweltbundesamt nennt genau diese Stellen, im Schlafzimmer zusätzlich den Bereich hinter und unter dem Bett. Die Verbraucherzentrale ergänzt Wärmebrücken, also Bauteile, die Wärme schneller nach außen leiten und innen kalte Stellen bilden.

Ab welcher Wandtemperatur sich bei deiner Raumluft Wasser niederschlägt, kannst du mit dem Taupunkt-Rechner abschätzen.

Kondensation oder Bauschaden? Hinweise, keine Diagnose

Ob Schimmel vom Wohnverhalten oder vom Gebäude kommt, lässt sich von außen oft nicht sicher sagen. Häufig spielt beides zusammen: Eine Wärmebrücke ist ein Merkmal des Hauses, der Niederschlag dort hängt aber auch vom Heizen und Lüften ab. Deshalb gibt es so viel Streit. Die folgenden Hinweise helfen dir, die Lage einzuordnen und dem Vermieter die richtigen Fragen zu stellen.

Einen muffig-modrigen Geruch ohne sichtbaren Fleck solltest du ebenfalls ernst nehmen und melden. Das Umweltbundesamt nennt diesen Geruch als Erkennungszeichen und warnt, dass nicht jeder Schimmel sichtbar ist, etwa in Hohlwänden oder im Fußboden. Die Ursache der Feuchte muss laut Amt geklärt und abgestellt werden. Die sichere Antwort gibt am Ende oft nur ein Sachverständiger.

Selbst entfernen: unter 0,5 Quadratmeter

Kleineren Befall kannst du laut Umweltbundesamt selbst beseitigen. Als Beispiel nennt das Amt weniger als 0,5 Quadratmeter und nur oberflächlichen Befall. Voraussetzung: keine Allergie gegen Schimmelpilze, keine chronische Atemwegserkrankung, kein geschwächtes Immunsystem. Die Verbraucherzentrale ergänzt: erst die Ursache kennen und beheben, dann den Belag entfernen. So gehst du vor, zusammengefasst aus den Hinweisen von Umweltbundesamt und Verbraucherzentrale:

1. Fotos machen. Vorher, mit Datum und einem Zollstock als Größenvergleich. Die Mängelanzeige geht trotzdem raus, dazu gleich mehr.
2. Raum vorbereiten. Textilien, Lebensmittel, Spielzeug und Kleidung aus dem Bereich räumen oder abdecken. Das Umweltbundesamt rät, die Fläche vorher leicht mit Wasser zu besprühen, damit weniger Sporen aufwirbeln.
3. Schutzausrüstung anziehen. Einweghandschuhe, Atemschutz (die Verbraucherzentrale nennt mindestens Schutzklasse P2), eine Schutzbrille. Kleidung danach waschen oder einen Einweganzug nehmen.
4. Glatte Flächen wie Glas, Metall, Lack oder Kunststoff mit normalem Haushaltsreiniger abwischen und das Tuch wegwerfen.
5. Wände und Tapeten: befallene Tapete anfeuchten und abziehen, die Wand danach mit 70- bis 80-prozentigem Ethylalkohol reinigen. Die Verbraucherzentrale warnt vor Explosionsgefahr durch hochprozentigen Alkohol: gut lüften, nicht rauchen.
6. Silikonfugen mit Schimmel müssen laut Verbraucherzentrale erneuert werden. Das ist Sache einer Fachfirma.

Anti-Schimmel-Sprays sind meist verzichtbar. Das Umweltbundesamt hält Biozide nur in wenigen Ausnahmefällen für sinnvoll. Schimmelentferner enthalten laut Amt oft oxidierende Stoffe wie Wasserstoffperoxid oder Natriumhypochlorit, die auch Menschen, Umwelt oder das behandelte Material schädigen können. Entscheidend ist, die Feuchte loszuwerden.

Größer als 0,5 Quadratmeter oder immer wieder

Alles über einen halben Quadratmeter, tiefer Befall und Schimmel, der nach dem Entfernen zurückkommt, gehört in die Hände einer Fachfirma. Die beauftragt in der Mietwohnung der Vermieter. Das Umweltbundesamt empfiehlt, zunächst den Vermieter zu informieren, weil der Schimmel eine bauliche Ursache haben kann. Dann muss am Gebäude etwas getan werden, und das ist seine Sache.

Wer ist verantwortlich in der Mietwohnung?

Der Grundsatz ist eindeutig. Nach § 535 BGB muss der Vermieter die Wohnung in einem Zustand erhalten, in dem du sie vertragsgemäß nutzen kannst. Der Deutsche Mieterbund sieht Schimmel und schwarze Flecken als Mangel der Mietsache, den der Vermieter beseitigen muss. Die Ausnahme: Du hast den Schaden selbst verursacht, weil du zu wenig geheizt und gelüftet hast.

Genau darum geht es im Streit. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 1. März 2000 (XII ZR 272/97) entschieden, dass der Vermieter darlegen und beweisen muss, dass die Ursache eines Feuchtigkeitsmangels nicht aus seinem Pflichten- und Verantwortungsbereich stammt. Der Fall betraf gewerblich gemietete Räume. Die Berliner MieterGemeinschaft zieht das Urteil auch für Wohnungen heran: Gelingt dem Vermieter dieser Nachweis, müssen sich die Mieter entlasten und zeigen, dass sie ausreichend geheizt und gelüftet haben. Wie das im konkreten Fall ausgeht, hängt von Gebäude, Messwerten und oft einem Gutachten ab. Pauschal gewinnt hier niemand.

So sicherst du deine Rechte:

• Mängelanzeige schreiben. Nach § 536c BGB musst du einen Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen. Tust du es nicht, kannst du für Folgeschäden haften und Rechte wie Minderung oder Schadensersatz verlieren, soweit der Vermieter deshalb nicht reagieren konnte.
• Schriftlich und mit Belegen. Die Verbraucherzentrale empfiehlt Fotos und ein Kurzprotokoll mit Datum, Uhrzeit und Besonderheiten.
• Frist setzen. Der Mieterbund Siegerland rät, dem Vermieter eine Frist zur Beseitigung zu setzen und eine angemessene Minderung vorzubehalten.
• Lüftungsprotokoll führen. Ebenfalls vom Mieterbund Siegerland: Mit einem Thermo-Hygrometer mehrmals täglich Lüftungszeiten, Temperatur und Luftfeuchte im betroffenen Raum notieren. Das belegt, dass du ordentlich heizt und lüftest.
• Beraten lassen, bevor du kürzt. Ob und wie viel du die Miete mindern kannst, ist eine Einzelfallentscheidung. Der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale schätzen das für dich ein.

Vorbeugen, ohne Geld zu verheizen

Die Vorbeugung ist unspektakulär und kostet weniger, als viele denken:

• Alle Räume moderat heizen. Die Verbraucherzentrale rät, Wohn- und Schlafräume in der Heizperiode auf mindestens 16 Grad zu halten. Wie du Temperatur und Thermostat einstellst, steht unter richtig heizen.
• Stoßlüften statt Kippen. Mehrmals täglich Fenster ganz auf, laut Umweltbundesamt morgens 5 bis 10 Minuten. Dauer nach Jahreszeit im Artikel richtig lüften.
• Möbel von der Außenwand abrücken. Die Angaben gehen auseinander: Das Umweltbundesamt nennt auf einer Seite mindestens 10 Zentimeter, auf einer anderen mindestens 3 bis 5 Zentimeter für schlecht gedämmte Wohnungen. Der Deutsche Mieterbund hält 2 bis 4 Zentimeter für ausreichend. Hauptsache, dahinter bewegt sich Luft.
• Wäsche drinnen? Dann laut Umweltbundesamt entsprechend mehr lüften.

Und das Geld? Jedes Grad weniger spart laut Verbraucherzentrale rund 6 Prozent Heizenergie. Bei den 1.180 Euro, die der Heizspiegel 2025 von co2online für eine 70-Quadratmeter-Gaswohnung für 2025 erwartet, sind das grob 70 Euro pro Grad und Jahr. Das ist eine Überschlagsrechnung, deine Wohnung kann abweichen. Umgekehrt heißt das: Ein Schlafzimmer von 14 auf 16 Grad zu heben, kostet in dieser Rechnung rund 140 Euro im Jahr, und das nur, wenn die ganze Wohnung so warm wäre. Für ein einzelnes Zimmer ist es entsprechend weniger. Eine Schimmelsanierung, ein Streit mit dem Vermieter und kaputte Möbel kosten schnell mehr.

Fürs Klima gilt dieselbe Logik. Erdgas verursacht laut Verbraucherzentrale rund 201 Gramm CO2 je Kilowattstunde. Sinnvoll sparst du beim Überheizen der warmen Räume und beim Dauerkippen, nicht bei den kalten Ecken. Die wärmste Wohnung ist nicht die beste, die mit Schimmel aber sicher die schlechteste.

Was du tun kannst und was der Vermieter tun muss

Deine Aufgabe: ausreichend heizen, regelmäßig stoßlüften, Möbel mit Abstand stellen, kleinen Befall fachgerecht entfernen und jeden Schimmel schriftlich melden. Die Aufgabe des Vermieters: bauliche Ursachen wie Wärmebrücken, undichte Stellen oder Wasserschäden beseitigen und größeren Befall von einer Fachfirma sanieren lassen. Arbeiten an Leitungen, Dach oder Fassade sind nie deine Baustelle. Gibt es Streit über die Ursache, hilft der örtliche Mieterverein oder die Verbraucherzentrale. Laut Umweltbundesamt geben auch Mietervereine Tipps für den Umgang mit dem Vermieter bei Schimmel.